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拆财报丨投资减速,20%利润来自公允价值变动,这六组数据让你读懂房地产黑马新城控股

2020-04-29 05:51  作者:admin 点击:次 

3月27日晚,新城控股(601155.SH)发布2019年年度报告,报告显示,公司2019年实现营业收入858亿元,实现归母净利润126.54亿元,分别同比增长58.58%和20.61%。公司2019年的合同销售金额为2708亿元,同比增长22.48%,达到预定年度目标。合同销售面积为2432万平方米,同比增长34.21%。新城控股是房地产行业的黑马,在房地产已经进入白银时代的观点被越来越多地认同的时候,新城控股却彪出了黄金时代的速度。2016年到2018年,新城控股连续三年用年均91%的合同销售额增速一举冲进了地产商十强名单,并在2019年稳住了行业第八的排名。但伴随着新城控股崛起的,是它的债务之谜。地产行业是重资本行业,因为拿地成本高,投资周期长,银行限制贷款,所以房地产企业的负债率普遍很高,但是从财务报表上看,新城控股的净负债率却异常地低。以2019年财报为例,公司有息负债为740亿元,账上现金634亿元,所有者权益为614亿元,算下来净负债率仅为16.36%。做个比较,2019年,行业公认的“好学生”万科的净负债率都达到了33.87%。接下来南财AI新闻实验室带大家用六组数据读懂这匹黑马。扩张脚步放缓公司2018年年报公布后,上交所曾经对公司发出问询涵。交易所关注到的其中一个问题是,2018年公司投资性房地产公允价值变动对当年损益的影响达到了28.09亿元,占当年净利润122.1亿元的26.78%。2019年财报中,这一部分公允价值变动带来的收益又有多少?从上面的数据中可以看到,2019年,来自投资性房地产公允价值变动的利润虽然占比下降了,但是仍然占到的利润总额的20.17%。投销比是衡量房地产企业投资力度的指标。公司合同销售金额每年在高速增长,必然伴随着公司激进的拿地策略,投销比肯定不会低。但是伴随着公司2019年合同销售金额增速回落到22%,公司的投销比也回落到了99%。低于100%的投销比意味着公司开始适度消耗所储备的土地,回笼资金。融资成本仍在攀升因为债务规模庞大,资金成本是分析房地产企业的核心经营指标。从上面的数据可以看到,公司2019年的融资成本是6.73%,从最近四年的数据看,融资成本依然在逐级提升。要解开新城控股的债务之谜,关键要探究公司的表外债务规模和表内明股实债规模。先看表外债务规模。公司表外债务规模和财报的连接点在长期股权投资上。对于参控股子公司是否能并表,会计准则上没有硬性规定,公司对经营有绝对话语权的就可以并表。但一般来说,母公司至少对拥有绝对控股权的子公司,都会并表。新城控股的财报的一大特点就在于对并表子公司的选择上。那就是有大量的持股50%及以上的子公司并没有并表,同时这批子公司的资产负债率还很高,这批公司在公司财报上,就成为了长期股权投资。2018年,在交易所问询后,公司披露了公司持股比例超过50%,但是被公司列为合(联)营企业的资产、负债以及赢利情况。这是公司惟一一次公布这一批子公司的资产负债情况。数据涉及公司总数达24家,公司合计总资产为835.3亿元,合计总负债高达737.27亿元,资产负债率高达88.26%,净利润为亏损8255万元。而公司表示不并表的理由都是关键决策上合作方话语权很大。2019年财报并没有继续披露这批子公司的资产和负债情况,但是从公司长期股权投资规模没有萎缩、公司会计准则没有变化上看,可以判断公司这部分资产和债务依然庞大。少数股东权益是股还是债?少数股东权益对应的利润分配比例少,这也是新城控股财报的一个异常之处。从上面的表中可以看到,公司的少数股东权益规模从2016年的164亿元增加到了2019年的619亿元,少数股东给公司带来了巨额经营所需要的资金。规模增加的同时少数股东权益占比也在提升,占比从2016年的9%上升到了2019年的38%。但是到分配利润的时候,少数股东所分配的利润比例却要远远低于少数股东的权益占比,最高的2018年也只占14%,但是当年少数股东的权益占比是达到了40%。到2019年,少数股东更是以38%的投入,只获得5%的收益分配。除非少数股东所投资的都是微利项目,否则无法用正常的股权投资来看待这部分资金。既然收益占比少,那么我们看看少数股东能获得的投资收益情况。从上面数据可以看出公司的少数股东获得的投资收益情况。2016年到2018年的投资收益水平更像是债务投资的收益率水平,而2019年的收益率连正常的债务收益率水平都达不到。声明:文章内容仅供参考,不构成投资建议更多精彩内容,敬请关注大数据房产网